Soluciones innovadoras para afrontar la crisis de la vivienda asequible en Puerto Rico

La falta de viviendas asequibles en Puerto Rico es un problema crítico que afecta a las familias de ingresos medios y bajos, y entre otras cosas, obstaculiza la capacidad de la isla para atraer a su diáspora. Las repercusiones sociales, económicas y emocionales son de gran alcance, lo que hace necesarias medidas urgentes para abordar esta apremiante preocupación. Aunque la necesidad de construir nuevos proyectos de vivienda es válida, existen otras alternativas viables que pueden aumentar significativamente el inventario de viviendas, especialmente en las zonas urbanas. Un esfuerzo intersectorial entre los gobiernos municipal y estatal, y el capital privado es clave para el éxito de las alternativas propuestas y crear las bases necesarias para viabilizar las inversiones y desarrollos necesarios. Este articulo explora estas alternativas y presenta ejemplos de éxito de otras regiones que se han enfrentado a retos similares.

Oportunidad #1:  Rehabilitación de viviendas abandonadas (Estorbos públicos)

Según el Censo Federal de 2022, en Puerto Rico existen casi 1,6 millones de viviendas, de las cuales 309.259 (19%) están vacías. Estas propiedades representan una oportunidad significativa para aumentar el inventario de viviendas asequibles y las opciones de alquiler a largo plazo. Sin embargo, la complejidad política de Puerto Rico, con sus 78 municipios, hace que la identificación, planificación y disposición eficiente de estas propiedades sea todo un reto.

Nuestra propuesta invita a que a través de una metodología regulada, se logre la identificación y clasificación de estas propiedades vacantes y/o abandonadas por categorías (Ej. Solares, residenciales, comerciales, uso mixto).   Una vez clasificadas, determinar cuáles de estas propiedades tienen un valor especial añadido (por ejemplo, significado cultural o histórico), y determinar cuáles de estas propiedades deben ser retenidas por el municipio para su conservación y cuales deben disponerse para desarrollos urbanísticos o proyectos mixtos de impacto social y económico del sector privado y/o alianzas público-privadas.  Para esto es indispensable que los inventarios de estorbos públicos pasen un proceso de análisis que permita la determinación de su mejor uso.  Cada propiedad puede representar diferentes oportunidades, como la creación de zonas de aparcamiento, espacios verdes, parques pasivos o espacios para la recolección de desperdicios.

El retener o disponer de estas propiedades de acuerdo a su mejor uso facilitará que el municipio pueda atraer inversiones de desarrollo a un nivel macro por parte de inversionistas privados para proyectos mixtos de gran impacto que cumplan con las políticas de inclusión para atender los sectores más vulnerables (vivienda asequible, vivienda para envejecientes, rentas a largo plazo, etc.), como requisitos para el desarrollo de los mismos.

Oportunidad #2. Modificación y flexibilización de zonas y usos permitidos

Es nuestra opinión que existe una gran oportunidad, para que en zonas claves para el desarrollo y la repoblación urbana, se faciliten los procesos y se propongan modificaciones de las normativas de zonificación y usos del suelo que permitan unidades residenciales de mayor densidad y usos mixtos del suelo.  Como, por ejemplo:

·        Permitir edificios más altos y convertir las zonas unifamiliares en zonas de unidades múltiples, especialmente cerca de los centros de transporte público. Esto incentivaría que se puedan rehabilitar y reconstruir edificios de más de 10 unidades.

·        Convertir zonas comerciales infrautilizadas en viviendas residenciales.

·        Proveer incentivos a los desarrolladores para construir viviendas asequibles en áreas urbanas densificadas, como exenciones fiscales, subsidios directos y acceso a terrenos públicos.

Algunos ejemplos de éxito de estas iniciativas pueden encontrarse en ciudades como Portland, Oregón, y en países como Nueva Zelandia y Australia que han implementado cambios en las regulaciones de zonificación para permitir una mayor densidad, lo que ha resultado en un aumento del inventario de viviendas asequibles y una revitalización de áreas urbanas.

Oportunidad #3:  Créditos contributivos

A parte de la vivienda asequible, Puerto Rico enfrenta un gran desafío con otros importantes sectores tales como; la vivienda para el sector de mayor edad, rentas a largo plazo, comercio urbano, y turismo. Dichos sectores son pilares necesarios para el desarrollo económico y lograr una rehabilitación urbana integral y vibrante a través de todo el País.

 No obstante, para facilitar la reconstrucción y rehabilitación en todos los municipios de la isla se necesita un incentivo económico que viabilice y motive al sector privado, así como se ha hecho en el pasado con extintas leyes y se hace con el sector turístico actualmente, en donde se ofrece hasta un 40% de créditos contributivos por el costo total del proyecto turístico.

 La razón de un crédito contributivo es sencilla, no es viable generar nueva construcción o  rehabilitación para la  conversión de viviendas deterioradas y en desuso si no hay un rendimiento económico: El costo de  construcción, la limitación en la mano de obra, unido a que Puerto Rico depende de  la importación de la mayoría de la materia prima como el hierro, aluminio, cobre, hace indispensable una intervención económica para viabilizar financieramente estos proyectos.

A través de este incentivo para la rehabilitación atenderemos los sectores de mayor necesidad del País.  Esto a su vez traerá un efecto cadena donde serán viables otras inversiones necesarias para servir a estas nuevas comunidades, tales como, las áreas salud con nuevos hospitales y farmacias, el área de educación con nuevos planteles de educación para atender estas nuevas comunidades crecientes, entre otros. Este movimiento urbanístico no solo tendrá un efecto multiplicador en la economía sino un impacto social sin precedentes.

 Si hay algo de lo que estoy convencido, es que este crédito para la rehabilitación urbana incentivará la reconstrucción integral del País y creará la base e infraestructura necesaria para dejar atrás el entorno urbano depreciado, y lograr centros urbanos vibrantes dignos de esta nueva  era mientras preservamos la identidad e historia que narra cada casco urbano a través de si arquitectura, plazas, iglesias y comunidades.

 Oportunidad #4:  Convertir unidades unifamiliares a multifamiliares con utilidades individualizadas.

Tanto en urbanizaciones, centros urbanos, inclusive en áreas rurales de Puerto Rico, es típico encontrar viviendas divididas en varias unidades ya sea de 2, 4, 6 hasta 10 unidades, con inquilinos que llevan años viviendo en ellas.  Muchos inquilinos que viven en estas unidades desearían si fuera posible, adquirir dicha unidad para ellos, pero la falta de un proceso, específicamente para este sector dificulta esta posibilidad. Se estima que más de 100 mil familias en este sector podrían beneficiarse si hubiera procesos que faciliten esta alternativa.

Un hecho que dificulta este escenario es la falta de utilidades individualizadas. Existe una tendencia a que, dado a lo laborioso y difícil de lograr individualizar las utilidades,  muchos dueños han optado por alquilar las mismas a corto plazo ya que el aumento en las facturas de dichas utilidades no va a la par con el aumento en la renta a largo plazo y no pueden transferir dicho costo al arrendatario. Está realidad predispone al arrendador a pensar dos veces en alquilar su propiedad a largo plazo ya que se ve impedido de individualizar sus utilidades.  En adición es cuesta arriba trabajar con las agencias de AAA y AEE para independizar e individualizar dichas utilidades lo que dificulta el proceso de conversión a condominios.

A nuestros ojos la conversión de estas viviendas en unidades tipo condominio, es una posibilidad real, siempre y cuando cumplan con requisitos de estacionamiento y patios laterales y traseros,  así como la individualización de utilidades, esto facilitaría su venta o alquiler a largo plazo, y contrarrestar la tendencia de que sean utilizadas como alquileres de corto plazo lo cual ha impactado el inventario disponible para familias de medianos o bajos recursos.

Es importante reconocer que la viabilidad de una iniciativa como esta requeriría un trabajo en equipo entre Agencias Gubernamentales como la AAA, AEE, el  Departamento de la Vivienda y el sector privado para proveer mecanismos de financiamiento y el desarrollo de escrituras y la otorgación de títulos de propiedad, lo que convertiría estos inquilinos en propietarios y promoviendo la solidificación y estabilización de comunidades.

En conclusión, para abordar la crisis de la vivienda asequible en Puerto Rico, es esencial una estrategia integral, que vaya más allá de la mera construcción de nuevas viviendas. Revitalizar las propiedades abandonadas, transformar las estructuras existentes en condominios y aumentar la densidad urbana mediante la reurbanización son soluciones viables. Estas medidas pueden impulsar significativamente la oferta de viviendas, fomentando la repoblación urbana y mejorando la calidad de vida de los residentes actuales. Además, estos esfuerzos pueden atraer nuevos negocios, fomentar comunidades transitables que reduzcan la dependencia del automóvil y crear ciudades más vibrantes y atractivas para los turistas.   Como país tenemos el talento, recursos y la buena voluntad que hace falta para trabajar unidos en la planificación, el desarrollo de procesos y política pública que nos permita Implementar estas estrategias con éxito. 

Versión en inglés: https://www.linkedin.com/pulse/innovative-solutions-address-puerto-ricos-affordable-zavala-steidel-fouvc